今回はみんなで大家さんに投資しても大丈夫なのかを調べてみました
今まで元本割れ無しで利回り6〜7パーセント！
しかも年間6回配当金で2ヶ月に1回のお小遣い
償還までに約5年で今まで元本割れ無しで13年間の実績あり
株式投資や現物の不動産投資より安心安全・高配当なみんなで大家さんです
が、結論から言うとぼくは見送りました
ここではみんなで大家さんを調べた結果、また見送った理由について解説していきます
みんなで大家さんが気になってる人や投資しようか迷ってる人に参考になれば幸いです
みんなで大家さんとは
そもそもみんなで大家さんとはクラウドファンディング型の不動産投資です
一口100万円で投資を集めて不動産を購入します
これにより数千万〜億などの高額になりがちな不動産投資を比較的安価で始めることができます
投資家は年率6〜7％程度の配当金を貰い、約5年後に償還されます
今まで元本割れは一度も無し！
予定利率を下回ったこともない超優良な投資先です
個人で直接不動産を持っているわけではないので、管理の手間も固定資産税などもありません
一口100万円の投資をするだけでインデックス投資より安定した利益を運んでくれます
みんなで大家さんのデメリット
そんなみんなで大家さんですが当然デメリットもあります
- 不動産現物を持てない
- 償還期限になると必ず償還される
- 節税メリットがない
- 募集口数に達するとそれ以上の投資は出来ない
不動産現物を持てない
不動産を持つわけではないのでキャピタルゲインは得られません
購入時より高く売れても利益はみんなで大家さんのものになります
逆に不動産現物を持たないことでのメリットとして不動産取得税や固定資産税、火災保険などは支払わなくて構いません
償還期限になると必ず償還される
利息が7％もつくのでずっと持っておきたいと思うかも知れませんが償還期限の5年程度が経つと必ず償還されてしまいます
償還期限ごとに運用先を変えなければいけないことはデメリットになります
将来の年金にするなどの理由でみんなで大家さんを始めるのはオススメしません
節税メリットがない
不動産を取得した際に帳簿上で赤字になれば損益通算により所得税や住民税を安くすることができますが、みんなで大家さんでは不動産を取得するわけではないので損益通算は使えません
さらに利息は雑所得扱いになりますので、他の事業で赤字が出たときも損益通算を行うことができません
贈与税や相続税対策にもほぼなりません
わずかに資産圧縮効果はあります
募集口数に達するとそれ以上の投資は出来ない
7％もの利息がつくので大量に投資を行うとその分利益が増えます
しかし物件ごとに設定されている募集口数までしか投資が出来ません
レバレッジをかけにくいのはデメリットになります
デメリットを踏まえてもメリットの方が勝る
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全てのデメリットを理解して頂けたらそこまで大きなデメリットはなくむしろメリットの方が大きいことが分かって頂けると思います
不動産現物をもつより手間もかからず銀行預金の利息が0.001％の時代に7％もの高配当！
元金保証ではないですが、今まで一度も元金割れなし
しかも事業者側も劣後出資を行いますので家賃収入が下がっても簡単には利回りが減らない仕組みです
こんないい投資先はなかなかないです
まずは資料請求をお早めに
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…ではなぜぼくが投資しなかったのか？
100万円が無かったわけではありません
リスクが大きすぎるからです
※デメリットは回避出来ない欠点でリスクは回避出来る可能性のある危険性としてお話しします
ですのでここから先は杞憂に終わる可能性も多々あります
投資判断はお任せします
みんなで大家さんのリスク
ぼくが投資しなかった理由はここからです
まずは考えられるリスクを上げていきます
あくまでぼくが考えるリスクです
- 元本割れの危険性がある
- 過去に営業停止処分が下っている
- ポンジスキームの可能性が高い
１つとんでもないものが混じってますね…
まぁ、一つずついきましょう
元本割れの危険性がある
過去に元本割れが無いとはいえ、これから先もないとは言えません
当然ですね
そもそもみんなで大家さんは投資家からお金を集めて物件の購入・開発を行い償還期限が来ると売却して償還します
過去に元本割れがないと言うことは購入費と開発費より5年後の償還期限での売却益が高いということです
通常新築から１度でも貸し出すと3割ほど価値が下がります
同じ価格で売れたとしても5年間で3割値上がりしたのと同じ意味をもちます
現在は不動産バブルが続いており、不可能ではありませんが不動産バブルは終焉が近いと言われてます
この先も元本割れがないと考えることはできません
過去に営業停止処分が下っている
みんなで大家さんの営業会社である『都市綜研インベストファンド』は過去に行政処分が行われてます
※みんなで大家さんが販売を行い、都市綜研インベストファンドが実際の営業を行ってます
もちろん社長も同じ栁瀨 健一さん
行政処分の理由は会計処理の見解の相違と契約書の記載漏れです（あえて都市綜研インベストファンド側の主張を記載してます）
会計処理の見解の相違の内容はこちら
簡単に説明すると資産にならないものを資産計上して債務超過を隠してたというものです
というか費用として計上すべきものを取得原価にして資産計上するのを見解の相違とするのは無理がある気がします
現在は解消してますが、解消の仕方がグループ会社からの第三者割当増資とのこと
グループ会社からの第三者割当増資ということは帳簿上でお金のやり取りをしただけ
実際に解消されているかは謎です
そもそも元金割れなしが本当であれば簿価上での債務超過は不動産売却で解消してるはずなのでここも謎
まぁ、その後に営業再開してるのでこの点は大丈夫だと思います。多分
ポンジスキームの可能性がある
ポンジスキームとは投資家から集めたお金を投資しているように見せかけて、後から入った人から集めたお金を配当金として配る行為です
一種のねずみ講ですね。
当然新規顧客が集まらなければ即座に破綻します
ポンジスキームの厄介なところは実際に破綻する直前まで配当金は支払われるので気付けないことです
気付いた時には全て終わったあと
詐欺で訴えても投資で失敗したと言われればそれまでです
配当金は支払ってましたので
集めたお金を持って逃げられてしまいます
そんなポンジスキームですがみんなで大家さんは詐欺か？と聞かれれば違います
実際に投資は行ってますし、今までの元金もきちんと償還してます
ではなぜ可能性があるのか？
それは集めた投資額と実際に運用されている額が違う可能性があるからです
かなり怪しい成田プロジェクト
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特に成田プロジェクトはかなり怪しいです
別に山林を買ってることが問題ではありません
価格やスキームに問題があります
実際の土地価格は不明ですが、運用前の実勢価格は㎡当たり7,000円だったとのこと
今募集中のシリーズ成田11号の土地面積は6,528㎡
運用前の価格で4600万円弱
募集口数は8936口でまさかの89億円
ただし開発前には土地価格が急騰することも多々ありますので恐らく成田空港の公示価格である2万円/㎡当たりが取得価格と思います
社長も本の中で成田の土地は100億円くらいで購入したと言ってますので、総事業面積45.5万㎡×2万円で91億円で整合性がとれます
社長の本。柳瀬公孝さんになってますが、同一人物です
で、先ほどのシリーズ成田11号を2万円/㎡で購入したとすると1億3千万ほど
投資家から集めた89億円には全く届きません
もちろん開発費がかかりますので88億円ほどが開発費と言えないこともないですが…
参考までに鹿児島県で事業費が掛かり過ぎることで塩漬けになった山林開発が147ヘクタールで320億円
土地開発「塩漬け」13年、なぜ？ 膨らむ負債、組合は分裂…解決策見えず 国交省も問題視 鹿児島市｜【西日本新聞me】 (nishinippon.co.jp)
成田プロジェクトの全ての土地の約3倍の面積で総工費320億円
単純比較は出来ないとしても6528㎡に89億円使うと45.5万㎡の土地開発の総工費は6,000億円オーバー
成田市の一般会計の約10年分！？
ありえない
更に疑惑はありまくり
他にも怪しいところは多々あります
シリーズ成田1は20億円だったのに、だんだんと募集口数が多くなっています
これもポンジスキームの典型で前回より多く集めないと利息の返済ができません
１番怪しいのはすでに配当金支払いが始まっていること
みんなで大家さんは開発したものを貸し出して家賃収入を配当金として投資家に支払います
当然出来上がるまでは家賃収入がありません
実際鹿児島県の開発計画も着工から完成までは6年間かかるとしてます
現に開発主体の共生バンク（こちらが親会社・もちろん社長は栁瀨 健一さん）のホームページにも造成中の写真しかありません
【2022年2月23日現在】開発作業の様子を公開 | GATEWAY NARITA ゲートウェイ成田 (narita-gateway.com)
造成中の土地で営業も出来ないところに家賃払う企業なんてありません
しかしすでに配当金の支払いは始まってます
2022年3月現在で265億円分が配当開始済み
1年間でなんと18億5千万が配当金として支払われます
造成中で土しかないところに18億5千万支払う奇特な企業なんてあるのでしょうか？
更にもう間もなく配当支払いが始まる予定まで含めると32億円が更地の家賃として支払われます
２０２5年開業予定なので９６億円也
100億円で買った土地の10分の1以下を借りて９６億円！
当然借り手がいるわけではないのでグループ会社が支払ってます
もちろん共生バンクも都市綜研インベストファンドもそんなお金はありませんので、後から入った投資家が払うことになります
ポンジスキームの手法そのままですね
劣後投資の２割で１００億円も出しているかかなり怪しいです
今季の決算書が楽しみになりますね
バナナも怪しい笑
またもやグループ会社の農業法人神バナナ
皮まで食べれる神バナナなCMでおなじみ？です
この農業法人神バナナは家賃として5億円共生バンクに支払ってます
共生バンクの監査報告書参照下さい
当然配当金の支払い原資なんですが、この会社は従業員が10人しかいません
手のかかる農業法人をわずか10人で営業利益を最低でも5億円上げてます
売上じゃなく営業利益でですよ
しかも年収は３００万円ほどで働いてくれます
農業作業員（成田市／正社員）≪急募≫ – 農業法人神バナナ株式会社 | ハロワ検索 (hwsearch.me)
まだまだ日本も捨てたもんじゃないですね！笑
ちなみに楽天やAmazonでも販売してます
Amazonの売上はレビュー数でおおよその予測がつきます
レビュー率が平均1％と言われてますのでレビュー数16を100倍して売値をかけます
7０0万円も売れてます！
3年間で
もちろん販売ツールはAmazonだけじゃないですから大人気なんでしょう！
5億円の家賃払えるくらいには
みんなで大家さんは投資不適合なのか？
実際問題みんなで大家さんに投資しても大丈夫なのかはこれを見てるあなたの判断に任せます
特定不動産共同事業者として登録制が始まる前の許可事業者で13年間ものあいだ配当利回りが当初予定より下がることも元金割れしたこともない実績があります
総資産の5％以内など限度を決めてリスク許容度の範囲ならアリかな？とも思います
倫理観はおいといて
実際自転車操業で世間を騒がせた暗愚楽牧場も破綻するまで30年間はきっちり支払い続けてました
100万円が5年後に135万円になる優良な投資先なんて中々ないのでチャレンジしてみるのもいいかもしれません
ポンジスキームは新規投資が集まる限り破産することはないのでギャンブル好きにはオススメです
新規投資の集まり具合のみ確認していれば損することもないと思いますよ
さぁ、あなたも大家さんになってみませんか？
今まで一度も元金割れなし、7％の利回りが期待出来るみんなで大家さんはこちらから！
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ええ、ぼくは絶対に投資しませんが
最後に
今回はみんなで大家さんについて調べてみました
とりあげた理由はぼくのブログに広告が出てたから
グーグルアドセンスという広告システムで流れてきました
広告が出たからといってブログ主がすすめてるわけではないので注意してください
最近テレビCMでも目にするようになり、気になってる方も多いと思います
投資は自己判断で自己責任。テレビCMで流れたから大丈夫ではなくてよく考えて投資するようにしてください。
ちなみにぼくはみんなで大家さんするくらいならＲＥＩＴか現物不動産買いますよ
